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中介猛推“法拍贷”购房 馅饼还是陷阱?
发布时间:2021-05-20  |  来源:北京商报  |  专栏: 风险提示  |  浏览次数:

在银行回收贷款、严格限制用途、冻结授信额度等多项举措下,借道“经营贷”炒房现象已经明显降温,但为了揽财,一些贷款中介又开始在各大社交平台打出“正规银行贷款、低利率、法拍房可贷款……”的旗号。

不过,经调查发现,所谓的“法拍贷”并非银行正规同名业务,不仅在抵押、审批等规则方面与银行“法拍贷”业务存在很大差异,甚至中介人员还会诱导客户进行民间借贷。

“法拍房可贷款,1对1VIP服务,快至3天放款……”据悉,在经营贷“炒房”行为遭严堵后,一些贷款中介开始在各大社交平台推出“法拍贷”名头揽客圈钱。

“法拍贷”顾名思义就是司法拍卖贷款,主要是银行为符合申请条件的法拍房客户提供的一项贷款服务。从具体模式来看,主要是银行向“法拍房”买受人发放专项购房融资贷款,银行提前为竞买人进行贷款业务预审批,在竞买人成功竞得标的物后发放个人购房贷款。法院支持符合条件的服务商开展“法拍贷”相关服务。

在贷款中介李丽的口中,“法拍贷”具有利率低、借款期限长、可按月付息、0抵押等特点。“现在经营贷利率比较高,不太好做了,银行有审批材料和用途限制,我们这块业务也在收紧,不过,只要有购买法拍房需求的客户,‘法拍贷’都能做。”李丽说道。

从李丽提供的信息来看,个人办理“法拍贷”业务首套房贷款普通住房最高限额不得超过房产价值的65%;非普通住房最高限额不得超过房产价值的60%;二套房贷款普通住房最高限额不得超过房产价值的40%;非普通住房最高限额不得超过房产价值的20%。李丽介绍称,“所有的银行都能做,且不需要抵押,收取费用为贷款金额的3%,利率可以做到4.3%。”另一位贷款中介李明也提到“不需要抵押就可做”。

此类操作是否合规?一位国有大行房金部客户经理表示,“‘法拍贷’其中一项主要流程就是由银行准入的担保机构承担阶段性担保”。由于法拍房要求的付款周期都非常短,银行会采取先放款后抵押的政策,找一个专业的担保机构对这笔贷款进行担保,担保公司要监督完成客户的房屋过户手续把房产证交到银行,银行完成过户之后,担保公司的担保责任才会解除,所以会向贷款客户收取放款金额为1.5%的担保费。

这位客户经理提醒称,“我们遇到过在‘法拍贷’交易过程中,有所谓的中介机构主动联系客户进行交涉的案例,他们进行的都是有偿服务,会收取成交价的3%作为服务费,这个费用还是非常高的,而且银行和中介也没有任何合作”。

苏宁金融研究院宏观经济研究中心副主任陶金指出,“法拍贷”继经营贷后冒了出来,有短期和长期的原因。短期看,部分银行受楼市强监管压力,同时为向房地产贷款集中度监管标准靠拢,限制房贷额度,刺激房贷需求转向经营贷,因此在经营贷被严格监管后,投机者又寻找新的“空白点”。

王德怡提醒称,依法合规进行放贷或者借款是保证各方利益的前提和基础,与普通商品房买卖相比,法拍房风险更大,对买家的专业能力要求更高,相关交易履行过程当中各种节点都有专业性,最好是有专业律师和财务人员参与,以便把控风险。

消费金融专家苏筱芮认为,银行需要注意风控,包括对房屋质量的把控和购房者资质的把控,“法拍贷”此类模式将风控全部依托于担保可能积聚底层风险。对购房者来说,应注意收费名目类别,清晰甄别除了服务费以外还有没有别的隐形收费。

北京商报 | 2021-05-20