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房屋托管 暗藏风险需提高警惕
发布时间:2019-10-17  |  来源:信用中国  |  专栏: 风险提示  |  浏览次数:

深秋,山西太原又进入新一年的交房季。多数收房业主日常工作繁忙,装修处理出租空置房繁琐又操心,因此,房屋托管业务应运而生。眼下,各大小区、楼盘里里外外,随处可见拓展“房屋托管”业务的房屋中介经纪人。

房屋托管就是房主将毛坯房交到中介机构手里,由中介公司全权负责装修、找租客、收租金以及入住后的各类杂务。但看似省心、省力的房屋托管,如果签约不细、管理不适,反而会让房主变得闹心。业内人士提醒,房屋托管业务有风险,房主托管签约之前得提高警惕——

托管租金低于预期

刚收房的太原市民张女士想把一套100平方米的毛坯房出租,她走访多家中介机构了解到,大部分中介开出的托管房租价很低。100平方米的宽敞两居房,如果房主自己装修,月租价至少达2000元/月,但是中介托管房的租价仅有10000元/年,最多不超过15000元,而且托管合约要签三至五年。不仅如此,毛坯房装修前后的三至四个月空置期,中介不付租金。

同样有新房托管需求的任先生说,“我换了工作离开太原,房子只能托管给中介。我的房子虽说是砖混老房,但居住条件好、家具家电一应俱全,租户可拎包入住。即便如此,中介支付给我的租价并不高,我还需每个月要交200元托管管理费,托管一年还要减免1个月所谓空置期的房租。在我看来,中介经纪人不需要做什么,照看一下房子一年就可以挣两三千元。”

房屋托管是房屋产权所有者对房屋使用权以契约形式让渡给房屋经营单位,房屋经营单位再对房屋使用权商业化的一种过程,包括日常管理,招租。中介在日常管理、招租期间,承担着很多管理成本,以及房屋中途空置期的风险,加上缴纳税款,中介承接托管业务的成本和风险也不低。在房产中介业内看来,中介所承担的成本都从房租中来,托管租金低于房主自行出租租金的行情是必然的。

房屋改造容易失控

房屋交给中介托管,房主面临最大的风险就是房屋装修、改造及室内家居家电的维护问题不可控,中介公司对租户的使用监督也很难令人满意。

省城南内环某小区内,张先生购置了两套相邻的毛坯房,一套为90平方米的两居室,另一套为130平方米的三居室。“买这两套房是为了投资、出租,也考虑将来做我自己公司的员工宿舍。我没时间盯着装修出租房等杂事儿,就托管给了一个大型中介公司。但房子的装修质量和功能布局,和我想象中的差别太大了。”张先生说,这两套房都是南北通透、采光非常好的房子,有阳台、落地窗,但改造之后,屋内黑黢黢的一片。原本的两室一厅打了隔断,客厅改成卧室,变成三室;原本三室一厅的房子,经过改造装修成了五室一厅。

“所有的隔断所用建材都是价廉的石膏板、木工板,每一个小隔断又设置了独立卫生间,地面铺了复杂的管道,所以木工板把地面抬高了不少,房间的层高变低了,进屋比较压抑。阳台和朝南的隔间亮度好,采光好,租金贵一些;朝北或者朝东、西的隔间便宜一些。”张先生说,虽然中介承担了装修,但是无论装修品质还是功能设计,处处都是糟点。尤其是管道堵塞、防火问题,令人揪心。

对于装修功能不合理、安全防范不到位的问题,小区物业采取的办法是收取住户3000元装修保证金。如果装修不合格,物业会扣除装修保证金。但扣除这3000元的保证金,很显然不能对装修埋藏的隐患有效防范。

山西晚报记者在采访中了解到,很多计划托管的房主以为将毛坯房交给中介托管,由其负责装修,购置家具、家电,再寻找租客就可以了,并且在出租期间,房子出现家具家电损坏、管道维修等问题,均由托管人员出面解决。而房主只需要收取中介机构交给自己的房租即成。实际上,中介公司制定的托管协议,相关细节对房主权益保障的内容少,规避自身风险的条款多,与房主想象中的托管服务品质相差过大。房主最担心的就是解除托管之后,再入住得花上数万甚至数十万元重新装修,相比三五年托管收回的四五万元租金,不赔就是万幸。

租客行为较难掌握

还有不少房主担心,中介机构为了多收取租金把房屋隔成若干个隔间,那么租客人数必然成倍增加。这会不会成为政策明令禁止的群租房?

房产中介经纪人士曹先生告诉山西晚报记者,房屋只有合租和整租两种形式。如果是整租给一个住户,那么房子里住多少人谁也不能控制;如果是隔间类型的合租,通常一个隔间里最多能住两个人,人多了不允许,也不安全。这些问题在房屋租赁合同里会提到,房主可以放心。

山西晚报记者了解到,房主和房产中介会签署协议,房子全权交由中介公司管理,包括装修、选择房客等,房主是不能参与出租经营的。

在房产中介业内看来,这样的规定,也是为了托管房子出租经营的良性运营,房主对房子装修、房客提出各种苛刻要求,必然会影响房子的出租率,加大中介公司承接此类业务的风险。

而房主也无需承担收不上房租的民事经济纠纷风险,即使中介和租客产生经济纠纷、或者房子空置时间较长,中介照样会按约定支付房主房租。

中介违约房东房客都损失

随着房屋托管业务的风生水起,相关的纠纷事件近年来不断见诸各大媒体:房屋交给托管公司,结果被改成了群租房出现纠纷;租客将房租交给中介公司托管人员,结果托管人员、中介公司违约未付房主房租,房主强行赶走租客;租客使用不当或托欠房租,中介处理问题的方式和结果令人不快……房屋托管市场需求不断增多,但面对强势的中介话语权,房主在这场利益博弈中,又该如保护自身利益?

山西晚报记者跟随房产中介经纪人探访托管市场时,多个房产中介公司都承诺,中介不会与房主出现利益纠纷,但是不可否认风险仍然存在。

房产行业律师接受采访时表示,上述这些问题和纠纷时有发生,房主、租客、中介公司还是应从合同条款细节制定上,有效维护自身权利。作为房主,在和中介公司签署托管合同前,应该仔细考虑可能出现的风险,中介公司承诺的解决方案应该明确写在合同中,包括违约责任及赔偿具体办法。一般情况下,违约金的额度大体相当于1至2个月的租金,如果违约方在合同规定的违约条款之外给守约方造成其他损失,还要根据损失情况承担其他赔偿责任。同样,细化合同条款也适用于租客、中介公司。

信用中国 | 2019-10-17